Риски и гарантии в долевой постройке жилья

Далеко не всем по карману купить квартиру в доме, который уже выстроен и сдан в эксплуатацию. Исходя из этого многие вынуждены заключать контракты на долевое участие в строительных работах жилья — так возможно получить вожделенные квадратные метры за более либо менее приемлемые деньги. Но до недавнего времени возможно было не получить ничего, в случае если застройщик обанкротился, пропал либо у него не хватило денег на завершение стройки. В этой статье мы поведаем, какие попытки обезопасить участников были приняты страной в текущем году и на что стоит обратить внимание, если вы тоже собираетесь приобретать жилье с применением «долевки».

На что обратить внимание при заключении договора

Закон 214-ФЗ о долевом постройке — полное его наименование "Об участии в долевой постройке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" — был принят еще в 2004 году. С того момента в него было внесено более десятка поправок, так что сейчас смело возможно сказать, что это уже новый закон о долевом постройке-2017. На сегодняшний день участие в "долевке" является наиболее надежным методом приобретения жилья на первичном рынке.


Во-первых, по этому закону застройщик вправе завлекать средства граждан лишь при наличии разрешения на возведение многоквартирного дома и оформленных документов на земельный надел.


Во-вторых, закон о долевом участии в строительных работах предусматривает обязательную госрегистрацию договора на "долевку", а деньги за новое жилье оплачиваются лишь после таковой регистрации в Росреестре. Это защищает участника от риска двойной продажи, т. е. застройщик сейчас не сможет реализовать одну и ту же квартиру нескольким клиентам.

Как проверить надежность застройщика

С августа 2017 года размер собственных средств компании-застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта в течении всего срока долевого строительства. А одна строительная компания обязана иметь опыт возведения многоквартирных домов как минимум несколько лет.


Закон также вводит обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика. Он должен иметь в уполномоченном банке один счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению долевого строительства, причем минимальный остаток финансовых средств на таком счете должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.


Начальником либо главбухом компании-застройщика не может быть человек, имеющий неснятую либо непогашенную судимость за экономические правонарушения, и лицо, которое было признано причиной банкротства организации.

Сформирован ли у застройщика компенсационный фонд?

Также 214 закон о долевом постройке предусматривает защиту прав граждан — участников долевого строительства методом создания особых компенсационных фондов, которые формируются за счет обязательных отчислений строительных компаний. Причем взносы полностью за целый объект в этот фонд необходимо перечислить еще до заключения договора с первым участником. Исходя из этого в случае если сейчас застройщику не хватит денег, чтобы завершить работы, он получит средства из компенсационного фонда на завершение объекта. Если он кинет объект либо обанкротится, участники получат компенсацию из этого фонда.

Надёжнее перевести деньги не застройщику, а на эскроу-счет

Еще одно новшество 2017 года для защиты участников — это возможность применения особых эскроу-счетов, где средства лежат до наступления определенных событий. Это указывает, что банк, который дает застройщику кредит на возведение недвижимости, может выставить ему условие — открыть в этом банке эскроу-счет. И участник, который берёт квартиру, будет переводить деньги не застройщику, а на особый счет в банке. Строительная компания получит эти деньги лишь после подписания с участником акта приема-передачи готовой квартиры.

Подводим итоги

В этом году, через 13 лет после того, как 214 закон о долевом постройке был принят в первой редакции, российское государство наконец на законодательном уровне предприняло конкретные шаги для настоящей защиты своих граждан, отважившихся положить деньги в жилищное строительство. Появились определенные гарантии того, что недвижимость будет выстроена и передана собственникам, а деньги не пропадут бесследно.


Иначе, все эти меры неизбежно повлекут за собой повышение стоимости жилья. Косвенным образом все клиенты новых квартир в новостройках сейчас будут доплачивать тем, кому не повезет с застройщиком. Ужесточение требований к строительным организациям, с одной стороны, обезопасит потребителя от компаний-однодневок, но с другой — ударит по маленьким и средним компаниям и в итоге приведет к укрупнению и монополизации рынка.


Но большая часть из нас скорее предпочтет заплатить за "долевку" больше, чем рисковать всеми своими долгими накоплениями, исходя из этого полагаем, что новая редакция закона все-таки несет в себе для наших сограждан значительно больше положительного, чем отрицательного.


Подробнее о том, как самостоятельно проверить надежность застройщика, читайте в отдельной статье на нашем сайте.

Выплата заработной платы при увольнении

Расторжение трудового договора является основанием для полного расчета с сотрудником. Но расставание с подчиненным может происходить по различным причинам и в различных условиях, исходя из этого необходимо знать все детали. В неприятном случае выплата зарплаты при увольнении будет произведена с задержкой, за что введена материальная, административная а также уголовная ответственность для работодателя.

Общие правила

На основании ст. 84.1 ТК РФ, при расторжении договора организация обязана в последний день вполне рассчитаться с работником. Выплата ЗП при увольнении не может быть перенесена на более поздний срок, даже в случае если стороны договорились об этом (ст. 140 ТК РФ).


Напомним, что кроме самой зарплаты за отработанные дни, работник может претендовать на компенсацию за неиспользованный отпуск, и на иные выплаты, предусмотренные законом либо контрактом с работодателем. Все суммы выдают совместно за один раз.

Кое-какие особенности

В случае если работник в день прекращения трудового договора отдыхал (к примеру, при сменном графике) либо болел, то заработанные деньги он в праве получить не позднее дня, следующего за предъявлением требования о расчете. В какой форме нужно "настойчиво попросить" свои кровно заработанные, в законодательстве не сказано. Но юристы советуют обращаться в письменном виде с указанием всех деталей и причин отсутствия на работе в день расторжения трудового договора. Копию обращения с отметкой о принятии документа нужно сохранить для себя: это будет подтверждением факта требования выплатить деньги.


Но не всегда последний рабочий день сходится с днем увольнения. По какой причине это может произойти? Допустим, шофер автобуса Петров работает дни через трое. Он работал 12 декабря, а 13-го увольняется. Последний рабочий день для него будет 12-е число, а день прекращения трудовых отношений — 13-е, четверг. И конкретно в четверг нужно вполне рассчитаться с водителем.


Еще один момент, о котором нельзя забывать. Работник может быть не согласен с суммой, вычисленной бухгалтерией, и будет требовать больше. При таких условиях выплата расчета при увольнении осуществляется в пределах неоспариваемой суммы. Кто прав, а кто — нет, будет ясно из предстоящего разбирательства с участием инспекторов ГИТ либо суда.

Ответственность

Нарушение сроков полного расчета с увольняющимся работником — правонарушение, за которое предусмотрено пару видов наказания. Во-первых, работодателю нужно будет платить компенсацию за ежедневно просрочки на основании ст. 236 ТК РФ (1/150 ставки ЦБ РФ). Во-вторых, компанию и ее чиновников могут оштрафовать по ч. 6 ст. 5.27 КоАП РФ (штраф для юрлиц — до 50 000 рублей, для начальника — до 20 000 рублей). И самое неприятное, что угрожает, — заведение дела по ст. 145.1 УК РФ, в случае если задержка составит 2 и более месяцев. Набор санкций в отношении начальника в этом случае широк: от 120 000 рублей штрафа до лишения свободы на 1–3 года.

Коэффициент К1 на 2018 год (ЕНВД)

При расчете единого налога на вмененный доход к уплате постоянно используется коэффициент К1 по ЕНВД. На 2018 год этот показатель уже установлен. С учетом новых цифр разберемся, как изменится для предпринимателей сумма налога, которую нужно будет платить пользователям «вмененки».

Что такое К1 для ЕНВД

К1 — это так называемый коэффициент-дефлятор, который федеральные власти регулярно производят перерасмотрение с целью зафиксировать изменение потребительских цен при расчете налога на вмененный доход. Его высчитывает, а после этого Министерство экономразвития РФ публикует его ежегодно до 20 ноября.

Как изменялся К1 по ЕНВД

На 2017 год (таблица ниже окажет помощь разобраться) был установлен коэффициент для ЕНВД в размере 1,798. Согласно приказу Глава горадминистрации от 03.11.2016 № 698, он сохранился на уровне прошлых двух лет. Но уже известен размер дефлятора-2018. На основании приказа Глава горадминистрации от 30.10.2017 № 579, он составит 1,868.


Посмотрим посредством таблицы, как изменялась величина коэффициента-дефлятора, начиная с 2013-го, когда использование этого режима налогообложения стало добровольным. Очень обратите внимание на изменение К1 для ЕНВД на 2017 год и на 2018 год.

Период	Величина К1	Основание (реквизиты распоряжений Министерства экономики РФ)
2018	1,868	от 30.10.2017 № 579
2017	1,798	от 03.11.2016 № 698
2016	1,798	от 18.11.2015 № 854
2015	1,798	от 29.10.2014 № 685
2014	1,672	от 07.11.2013 № 652
2013	1,569	от 31.10.2012 № 707

По какой причине коэффициент воздействует на сумму налога

Напомним формулу для расчета налоговой базы по ЕНВД:

НБ = БД × К1 × К2 × (ФП1 + ФП2 + ФП3),

где:

• НБ — это сокращение словосочетания "налоговая база";
• БД — установленная на федеральном уровне базовая доходность;
• К1 и К2 — корректирующие коэффициенты, которые могут поменять федеральные и региональные власти;
• ФП1, ФП2 и ФП3 — физические показатели, регистрируемые налогоплательщиком при осуществлении деятельности в каждом месяце квартала (площадь, количество работников либо транспортных средств).

Заметно, что К1 в формуле играет громадную роль: чем выше этот показатель, тем больше платят предприниматели и организации, даже в случае если остальные параметры бизнеса остаются прошлыми.

Как изменятся суммы налога к уплате (расчет на конкретном примере)

К1 на 2017 год (ЕНВД) образовывает 1,798. В 2018-ом он вырастет до 1,868. В процентном соотношении отличие приблизительно 4 %. Конкретно такую инфляцию прогнозируют власти, исходя из этого и закладывают соответствующий рост в показатели.


взглянуть на конкретном примере, как увеличатся затраты плательщиков налогов. Допустим, ИП Петров И.И. оказывает бытовые услуги. Согласно НК РФ, базовая доходность в месяц по этому виду образовывает 7500 рублей. ЕНВД коэффициент К1 2017 г. равен 1,798, а К2 пускай будет равен 1. Физический показатель — количество работников, включая самого предпринимателя. Предположим, у Петрова работают постоянно 3 человека. Вычислим сумму налога за три последних месяца 2017:


(7500 × 1 × 1,798 × (3 + 3 + 3 (чел.)) × 3 = 364 095 руб.


Это налоговая база. Ставка самого налога равна 15 %. С учетом этого за 1 квартал Петров заплатит максимум:


364 095 × 15 % = 54 614 руб. (п. 11 ст. 346.29 НК РФ требует округлять цифры при расчете).


Сейчас при тех же условиях вычислим налог за теже месяцы 2018-го, когда К1 вырастает до 1,868:


(7500 × 1 × 1,868 × (3 + 3 + 3 (чел.)) × 3 = 378 270 руб.


Это налоговая база. Ее умножаем на максимально вероятную налоговую ставку в 15 %:


378 270 × 15 % = 56 740 руб.


Получаем следующее: если сравнивать с текущими затратами, Петрову за квартал нужно будет заплатить на 2126 руб. больше, а за весь год — приблизительно на 8500 руб. больше. Это при условии, что предприниматель не пользуется никакими льготами типа понижения суммы на 50 % в качестве компенсации затрат на уплату страховых взносов.