Риски и гарантии в долевой постройке жилья

Далеко не всем по карману купить квартиру в доме, который уже выстроен и сдан в эксплуатацию. Исходя из этого многие вынуждены заключать контракты на долевое участие в строительных работах жилья — так возможно получить вожделенные квадратные метры за более либо менее приемлемые деньги. Но до недавнего времени возможно было не получить ничего, в случае если застройщик обанкротился, пропал либо у него не хватило денег на завершение стройки. В этой статье мы поведаем, какие попытки обезопасить участников были приняты страной в текущем году и на что стоит обратить внимание, если вы тоже собираетесь приобретать жилье с применением «долевки».

На что обратить внимание при заключении договора

Закон 214-ФЗ о долевом постройке — полное его наименование "Об участии в долевой постройке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" — был принят еще в 2004 году. С того момента в него было внесено более десятка поправок, так что сейчас смело возможно сказать, что это уже новый закон о долевом постройке-2017. На сегодняшний день участие в "долевке" является наиболее надежным методом приобретения жилья на первичном рынке.


Во-первых, по этому закону застройщик вправе завлекать средства граждан лишь при наличии разрешения на возведение многоквартирного дома и оформленных документов на земельный надел.


Во-вторых, закон о долевом участии в строительных работах предусматривает обязательную госрегистрацию договора на "долевку", а деньги за новое жилье оплачиваются лишь после таковой регистрации в Росреестре. Это защищает участника от риска двойной продажи, т. е. застройщик сейчас не сможет реализовать одну и ту же квартиру нескольким клиентам.

Как проверить надежность застройщика

С августа 2017 года размер собственных средств компании-застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта в течении всего срока долевого строительства. А одна строительная компания обязана иметь опыт возведения многоквартирных домов как минимум несколько лет.


Закон также вводит обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика. Он должен иметь в уполномоченном банке один счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению долевого строительства, причем минимальный остаток финансовых средств на таком счете должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.


Начальником либо главбухом компании-застройщика не может быть человек, имеющий неснятую либо непогашенную судимость за экономические правонарушения, и лицо, которое было признано причиной банкротства организации.

Сформирован ли у застройщика компенсационный фонд?

Также 214 закон о долевом постройке предусматривает защиту прав граждан — участников долевого строительства методом создания особых компенсационных фондов, которые формируются за счет обязательных отчислений строительных компаний. Причем взносы полностью за целый объект в этот фонд необходимо перечислить еще до заключения договора с первым участником. Исходя из этого в случае если сейчас застройщику не хватит денег, чтобы завершить работы, он получит средства из компенсационного фонда на завершение объекта. Если он кинет объект либо обанкротится, участники получат компенсацию из этого фонда.

Надёжнее перевести деньги не застройщику, а на эскроу-счет

Еще одно новшество 2017 года для защиты участников — это возможность применения особых эскроу-счетов, где средства лежат до наступления определенных событий. Это указывает, что банк, который дает застройщику кредит на возведение недвижимости, может выставить ему условие — открыть в этом банке эскроу-счет. И участник, который берёт квартиру, будет переводить деньги не застройщику, а на особый счет в банке. Строительная компания получит эти деньги лишь после подписания с участником акта приема-передачи готовой квартиры.

Подводим итоги

В этом году, через 13 лет после того, как 214 закон о долевом постройке был принят в первой редакции, российское государство наконец на законодательном уровне предприняло конкретные шаги для настоящей защиты своих граждан, отважившихся положить деньги в жилищное строительство. Появились определенные гарантии того, что недвижимость будет выстроена и передана собственникам, а деньги не пропадут бесследно.


Иначе, все эти меры неизбежно повлекут за собой повышение стоимости жилья. Косвенным образом все клиенты новых квартир в новостройках сейчас будут доплачивать тем, кому не повезет с застройщиком. Ужесточение требований к строительным организациям, с одной стороны, обезопасит потребителя от компаний-однодневок, но с другой — ударит по маленьким и средним компаниям и в итоге приведет к укрупнению и монополизации рынка.


Но большая часть из нас скорее предпочтет заплатить за "долевку" больше, чем рисковать всеми своими долгими накоплениями, исходя из этого полагаем, что новая редакция закона все-таки несет в себе для наших сограждан значительно больше положительного, чем отрицательного.


Подробнее о том, как самостоятельно проверить надежность застройщика, читайте в отдельной статье на нашем сайте.